João Pedro Lamana Paiva – Aspectos Contemporâneos da Advocacia em Direito Registral e Notarial

João Pedro Lamana Paiva
Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre

Função Social

As instituições Notarial e Registral representam uma organização social pré-jurídica, atendendo as necessidades da sociedade em sua estruturação social, patrimonial e econômica.

Essas instituições independem das vontades individuais, pois tornaram-se um fenômeno social permanente, ou seja, não vivemos sem elas.

SEGURANÇA JURÍDICA DO SISTEMA

O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presunção RELATIVA (juris tantum) de verdade ao ato registral, o qual, até prova em contrário, atribui eficácia jurídica e validade perante terceiros (art. 252, da Lei 6.015/73 e art. 1.245 e seguintes, do Código Civil).

O homem se desenvolveu e estruturou sistemas de proteção de direitos. Um deles, destinado a atender os atos corriqueiros da vida civil, é o Sistema Notarial e Registral, utilizado em diversos países.

Do mesmo modo como se operam os efeitos de uma sentença judicial ocorre com os atos notariais e registrais, onde não se faça necessária a intervenção do Estado-Juiz.

A instituição notarial e registral foi criada para estabilizar as relações sociais, gerando Segurança Jurídica.

Consoante os arts. 1º da Lei nº 6.015/73 e da Lei nº 8.935/94, os “Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.

Desjudicialização ou Extrajudicialização

ORIGEM

O Direito evolui conforme as demandas da Sociedade exigem.

Infelizmente, o Direito decorrente do Processo tornou-se moroso e caro.

Alternativas: Alcançar o Direito por outros meios –  Desjudicialização/Extrajudicialização.

Criação de Mecanismos Alternativos de Resolução de Conflitos (MARC): Sugestão do Banco Mundial (Documento Técnico nº 319 )

https://www.anamatra.org.br/attachments/article/24400/00003439.pdf; http://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=1e00996d70a49ff8

http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2885%3E

https://espaco-vital.jusbrasil.com.br/noticias/1506515/o-perigoso-documento-319-do-banco-mundial

Recém empossado Presidente do STF, Luiz Fux fala sobre a importância da Desjudicialização e da contribuição da atividade extrajudicial para as ações do Poder Judiciário brasileiro, afirmando que:

A tendência é de franca expansão das atividades Notariais e Registrais, não apenas pela competência e pela excelência dos serviços prestados pelos cartórios, mas também em razão da capilaridade do sistema extrajudicial.

A atuação dos Notários e Registradores é essencial no processo de desjudicialização de demandas que está em curso no Brasil.

Em tramitação no Congresso Nacional, o Projeto de Lei nº 6.204/19, de autoria da Senadora Soraya Thronicke, dispõe sobre a desjudicialização da execução civil de título judicial e extrajudicial.

O referido Projeto de Lei prevê a Desjudicialização de cerca de 13 milhões de execuções civis pendentes no Judiciário e transforma os Tabeliães de Protesto em agentes de execução civil, os quais contam com 3.322 Cartórios de Protesto em todo o país, interligados pela Cenprot.

Agenda 2030

Iniciativa da ONU voltada ao desenvolvimento de 17 Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) reúne 193 países e integra o Poder Judiciário brasileiro às metas globais do milênio.

Os Cartórios Extrajudiciais assumem papel importante na implementação da Agenda 2030 no Brasil, devendo ser ressaltada a função preventiva de litígios que é muito bem estruturada pela função notarial e registral em todo o país.

Lei 9.514/1997

Alienação Fiduciária – Crise da Hipoteca (Súmula 308 do STJ)

A ideia embrionária de desafogar o Judiciário da sobrecarga de processos, compartilhando com Notários e Registradores os procedimentos que poderiam, com segurança, ser por eles praticados, começou a tomar forma com a Lei nº 9.514/97, que instituiu, entre outros, a alienação fiduciária de bem imóvel.

Execução Extrajudicial

Através desta Lei passou-se a permitir a “execução” da dívida pelo não pagamento das parcelas de financiamento imobiliário atrasadas mediante o procedimento de intimação do artigo 26, fora do âmbito judicial.

Com efeito, o mutuário é intimado para pagar a dívida em 15 dias e, em não o fazendo, emite-se a certidão de sua constituição em mora e, comprovado o pagamento do imposto de transmissão, efetua-se a averbação da consolidação da propriedade plena em nome do credor.

Tudo isso sem a necessidade de ação judicial.

Retificação Extrajudicial
Lei 10.931/2004

FINALIDADES: Alcançar maior CELERIDADE E EFICIÊNCIA nos procedimentos de retificação registral imobiliária em virtude do deslocamento do seu campo de tramitação da esfera judicial para a extrajudicial, cabendo tal atribuição, agora, ao Oficial do Registro de Imóveis.

Trata-se da consagração do Princípio da Autonomia do Registrador Imobiliário, pois esta alteração ressalta a importância da atividade, a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, bem como a sua autonomia funcional.

Afirmação do Sistema

Em dezessete anos da vigência da Lei nº 10.931/04, após dezenas de milhares de procedimentos de retificação extrajudicial realizados pelos Registros de Imóveis no país, não chegou ao conhecimento das entidades de classe que congregam os registradores imobiliários uma só notícia de processo judicial de cancelamento de retificação feita extrajudicialmente, o que dá conta da segurança como esses procedimentos são levados a efeito.

Lei nº 11.441/07

A desjudicialização/extrajudicialização de maior sucesso foi, sem dúvida nenhuma, a possibilidade de proceder ao inventário, a partilha, a separação e o divórcio por escritura pública, graças a Lei nº 11.441/07.

Este procedimento já era realidade nos países das américas desde os anos 80.

Após promulgada a lei, com as devidas regulamentações (Resolução do CNJ nº35/2007), a aceitação na sociedade foi imediata.

BENEFÍCIOS

Procedimentos simplificados

Redução de custos

Celeridade no ato

Autonomia dos Interessados (Escolha do Notário)

Dispensa de Homologação Judicial

O novo Código de Processo Civil (Lei Federal nº 13.105, de 16.3.2015), sancionado em 16.3.2015, seguindo a tendência em ascensão da desjudicialização/extrajudicialização de procedimentos, que ganhou ênfase a partir da Emenda Constitucional nº 45/2004, conhecida como emenda da reforma do judiciário, introduziu na ordem jurídica brasileira, de forma opcional ao jurisdicionado, o instituto da usucapião extrajudicial processada perante o registro de imóveis, nos termos do artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil que acrescentou o artigo 216-A ao texto da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

O referido procedimento de Usucapião Extrajudicial tem na figura do advogado uma peça fundamental para seu bom andamento, sendo que sua presença é por lei estabelecida como indispensável.

Cabe a este profissional a orientação e análise da configuração da usucapião pelos fatos apresentados pelo requerente, bem como a reunião da documentação que embasará o pedido: provas do tempo de posse, certidões, etc.

Em uma época em que se busca, cada vez mais, desonerar o Judiciário, os operadores do Direito têm como missão utilizar ao máximo as ferramentas que evitem o litígio entre as partes e, com isso, a propositura de ações na justiça.

Para os profissionais que têm intimidade com a atividade notarial e registral e dela se valem para solucionar as questões de seus representados, tais como engenheiros, advogados, corretores imobiliários e, especialmente, para os próprios Notários e Registradores, o procedimento de usucapião extrajudicial veio para facilitar a obtenção do direito de propriedade por usucapião e, consequentemente, contribuir com a regularização urbanística das cidades.

Nessa esteira, cumpre-nos trocar experiências na área a fim de buscarmos juntos soluções para os casos práticos que aparecem no nosso dia-a-dia laboral.

Lei 13.465/2017
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

Na senda da Desjudicialização/Extrajudicialização, agora é possível regularizar imóveis (estima-se que a metade dos imóveis do Brasil) via Regularização Fundiária Urbana também pela via administrativa, envolvendo o Município e o Registro de Imóveis, sem a necessidade de processo judicial.

Assunto regulamentado pelo Decreto nº 9.310/18.

Novas Modalidades/Instrumentos

II Jornada Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios do Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do Conselho da Justiça Federal (CJF)

Sobre a extrajudicialização, vejam-se os Enunciados enviados pela Anoreg-RS e o Fórum de Presidentes para a II Jornada de Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios do CEJ:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL

ENUNCIADO PROPOSTO

É de se fomentar a criação de procedimento extrajudicial visando à materialização de título hábil a ensejar o registro imobiliário para o alcance da propriedade plena em decorrência de contrato preliminar de promessa de compra e venda, registrado ou não, dispensando, facultativamente, a via judicial para a resolução do problema.

Aprovado em Plenária da II Jornada de Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios do Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do Conselho da Justiça Federal (CJF), em 27/8/2021.

JUSTIFICATIVA

Esta proposição visa orientar a adoção de política pública voltada a evitar a judicialização na situação apresentada.

Há milhares de ações de Adjudicação Compulsória tramitando na Justiça, as quais poderiam ser solucionadas, muitas delas, se aperfeiçoada a legislação. É este o modo desta proposição.

Há inúmeros casos em que há promessas de compra e venda registradas, ou até mesmo sem registro, onde, por uma causa ou outra, não se consegue mais alcançar a vontade do promitente vendedor para a materialização de uma Escritura Pública de Compra e Venda (contrato definitivo).

Demonstrada a existência do título e a sua regular quitação, uma vez intimados o proprietário tabular, então promitente vendedor, ou seu representante (procurador ou inventariante judicialmente ou extrajudicial), ou todos os seus sucessores (não havendo procurador ou inventariante), bem como os cedentes, se for o caso de existir cessões do direito real à aquisição, poderia o Tabelião de Notas lavrar Escritura Pública de Adjudicação Compulsória quando não houver a apresentação de oposição no prazo razoável a ser fixado (ideal de 15 dias úteis).

Tal procedimento também pode ser utilizado pelo promitente vendedor que quer transferir a propriedade e o promitente comprador não está aceitando recebê-la. Muitos empreendedores possuem um estoque de bens em seus nomes, os quais já foram prometidos à venda e quitados e não conseguem transferir a propriedade por desinteresse do promitente comprador. Principalmente em casos de Sociedades de Propósito Específico (SPE), em que pretendem os sócios encerrar a atividade da PJ e possuem tais pendências.

Lavrada a Escritura Pública de Adjudicação Compulsória e instruindo-a com a guia de reconhecimento do ITBI referente a este título, será possível registrar a aquisição da propriedade plena em nome do adjudicante.

Alternativamente, é possível pensar sobre a aplicação do mesmo procedimento previsto para a usucapião extrajudicial (Provimento nº 65 do CNJ), cujo processamento ocorre perante o Registro de Imóveis, para se alcançar o reconhecimento do direito sem que seja necessário um processo judicial.

O que esta hipótese se difere da usucapião extrajudicial? Bastaria a existência do título e a verificação do cumprimento da obrigação de pagar o preço, não necessitando da prova do prazo de posse mansa, contínua e ininterrupta (dispensa de tais elementos/requisitos). Muitas vezes o sujeito de direitos já honrou sua obrigação (pagamento do preço), mas não tem o tempo de posse necessário para requerer a usucapião.

INDISPONIBILIDADES X ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL

ENUNCIADO PROPOSTO

É possível averbar a consolidação da propriedade plena pelo credor fiduciário em decorrência de prévio registro de alienação fiduciária de imóvel (Lei nº 9.514/97) mesmo tendo sido averbada, posteriormente ao registro citado, ordem de indisponibilidade judicial dos direitos de devedor fiduciante.

Aprovado em Plenária da II Jornada de Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios do Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do Conselho da Justiça Federal (CJF), em 27/8/2021, com a inclusão no enunciado da “Dação em Pagamento”.

JUSTIFICATIVA

No aparente conflito entre o direito do credor fiduciário, que alcançou registro quando não existia óbice algum na matrícula do imóvel, frente a um interesse processual posterior que tenha ensejado a averbação da indisponibilidade dos direitos do devedor fiduciante, deve prevalecer o direito de quem primeiro acessou o Registro de Imóveis.

Para não fragilizar o instituto da alienação fiduciária de imóvel, construído em face da falência da hipoteca em detrimento de contratos ocultos e que serve de fomento ao contínuo desenvolvimento social e econômico gerado pelo setor imobiliário, não pode um interesse processual posterior afetar a expectativa de quem registrou direito real com caráter de garantia quando inexistia qualquer restrição à disponibilidade jurídica na matrícula do imóvel.

É de se prevalecer o quanto decidido no recente aresto feito publicar pela 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, Processo nº 1117050-60.2019.8.26.0100.

Pela mesma razão através da qual se deve negar o acesso de contrato envolvendo a alienação fiduciária de imóvel no Registro de Imóveis quando já há prévia averbação de indisponibilidade judicial, como acertadamente se verifica do aresto julgado pela 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais no Processo nº 1.0000.21.016628-6/001, tendo ficado assentado que, in verbis, O registro imobiliário de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária é incompatível com a obrigatoriedade de averbação imediata da ordem de indisponibilidade de bens.

ADJUDICAÇÃO PELO CONDOMÍNIO NA “MULTIPROPRIEDADE”

Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível a ADJUDICAÇÃO AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO da fração de tempo correspondente, conforme se vê no Art. 1.358-S, do Código Civil (introduzido pela Lei nº 13.777/18):

“Art. 1.358-S: Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente”.

POSSIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO PELO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Muito se discute sobre a possibilidade de reconhecimento da personalidade jurídica aos Condomínios dentro do âmbito da finalidade e de sua constituição. Alguns estudiosos e até mesmo a jurisprudência vem defendendo a possibilidade de este ente adjudicar unidades autônomas dos condôminos inadimplentes, tendo em vista a realidade dos negócios jurídicos e a complexidade das relações civis imporem a admissão do Condomínio como pessoa distinta dos condôminos.

O reconhecimento da personalidade jurídica está tão latente que Sílvio Salvo Venosa nos traz na sua obra jurídica a admissão de ser o Condomínio uma pessoa jurídica, através da nomenclatura “Personificação Anômala”. Aliás, o enunciado 246, da III Jornada da Justiça Federal preconiza em seu artigo 1.331 que o “Condomínio Edilício tem personalidade jurídica”.

Como se pode perceber, admitir a personalidade jurídica do Condomínio é a interpretação, que além de coadunar-se com a atividade dos Condomínios atuais, facilita o ingresso da Carta de Adjudicação expedida em favor do Condomínio no fólio real, dando efetiva publicidade e segurança jurídica aos negócios feitos sob o manto do Poder Judiciário.

Neste passo, adjudicado o bem pelo Condomínio, este representado pela pessoa do Síndico (nos termos do artigo 1.348, II, do Código Civil), deve requerer o registro do título judicial perante o Registro de Imóveis.

A Ciência do Direito está em constante transformação. Quando o Mundo e a Sociedade mudam, o Direito precisa se adaptar.

Analisando a possibilidade da adjudicação pelo Condomínio na Multipropriedade, por analogia ao constante no artigo 1.358-S do Código Civil, bem como da jurisprudência e da doutrina, entendemos ser possível a adjudicação por Condomínio.

HIPOTECA CONVENCIONAL ou HIPOTECA COMUM

Quando criado o instituto da hipoteca no Brasil, que já conta com 175 anos, não se cogitava sobre uma execução extrajudicial.

Com o passar do tempo e em face das necessidades, criou-se um mecanismo de execução extrajudicial para as hipotecas decorrentes do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme Decreto-lei nº 70/1966.

Mais adiante, em face da Súmula 308 do STJ, que quase fulminou com o instituto da hipoteca, idealizou-se o instituto da Alienação Fiduciária de Imóvel, prevendo, inclusive, procedimento ágil, célere e eficaz para concretizar a execução pela via extrajudicial.

Perdeu-se a oportunidade de se criar sistema similar, quando da publicação da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil – CC), para o instituto da hipoteca, mormente porque a aplicabilidade do citado Decreto-lei é restrita às hipotecas decorrentes do SFH.

Hoje, portanto, a execução hipotecária se dá, de regra, pelo meio judicial, o qual é moroso, incerto e dispendioso.

Assim, seria viável utilizar o procedimento similar ao previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, com as necessárias adaptações, quais sejam:

(a) prever a possibilidade de o credor, a quem a lei conferirá mandato legal, transferir a propriedade compulsoriamente a terceiro que compareça nos leilões e oferte recursos para saldar o valor emprestado

(b) prever que, inocorrendo interesse de terceiros, possa o credor adjudicar a si o imóvel, uma vez cumprido o ônus legal de levar o bem à praça.

Isso já ocorre na alienação fiduciária de imóvel sem que seja afrontada a lógica que impede o credor de ficar com o bem objeto da garantia, onde ele passa a alcançar a disponibilidade plena após se desincumbir do ônus de realizar os leilões, quando resultarem negativos.

Desta forma, a Adjudicação do Imóvel, após todos os procedimentos, poderia ficar a cargo do Notário/Tabelião ou do próprio Registrador, o que faria com que o procedimento de execução da hipoteca fosse simplificado.

Celeridade

Com absoluta convicção, frente a outros modos de alcançar o Direito, principalmente o processo judicial, temos os Serviços Notariais e Registrais como um dos modos mais rápidos e menos onerosos, contribuindo sobremaneira para o desenvolvimento e o progresso da nossa Nação.

De acordo com Arthur Rios Júnior, em seu artigo “As soluções extrajudiciais de conflitos imobiliários”, conforme estimativa feita pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 2014, previa-se para o início dos anos 2020 a tramitação de quase 115 milhões de processos.

Felizmente a previsão catastrófica não se concretizou. No entanto, a situação atual não é completamente oposta à anteriormente prevista.

O último relatório do CNJ aponta que o Judiciário brasileiro terminou o ano de 2019 com 77,1 milhões de processos em tramitação.

Possivelmente a não materialização do prognóstico apocalíptico se deve, em boa parte, ao incentivo de métodos alternativos à jurisdição estatal tradicional, por meio da desjudicialização operacionalizada pelos serviços extrajudiciais.

Desta forma, verificamos que a certeza e a eficácia dos atos praticados, na seara administrativa, pelos Notários e Registradores, contribuem para a redução da assimetria da informação e, assim, para a redução do custo econômico do Direito, tanto é que o Banco Mundial recomenda o sistema adotado pelo Brasil (Notariado do tipo latino e Sistema de Registro de Direitos para o Registro Imobiliário).

Conclusão

Julgamos importante que os operadores do Direito façam empenho no estudo e na busca do aperfeiçoamento do Sistema Notarial e Registral pelas amplas vantagens que propiciam para seus usuários e para a Nação, caracterizando-se como eficientes mecanismos do processo de Extrajudicialização.

Muito Obrigado!

www.lamanapaiva.com.br

18/agosto/2021